Adquirir un inmueble o vender un inmueble testamentario.

Una de las reglas más importantes para vender un inmueble o cualquier objeto, es que el vendedor sea el propietario, es decir el titular legítimo del bien.

Para ello, se advierte la necesidad de que el vendedor debe contar con lo que se conoce un justo título, el cual puede está representado por una escritura que contenga un acto de compraventa, un acto de donación, un acto de adjudicación testamentaria, o un acto en el cual adquiere por cesión de derechos la propiedad.

En este sentido, un testamento no puede calificarse de un justo título, puesto que para que surta sus efectos legales de transmisión al heredero, se requiere de un procedimiento legal de Sucesión, el cual exige la transición de cuatro etapas esenciales para que se considere titular al heredero.

El documento denominado testamento tiene como efecto jurídico la declaración de una voluntad en vida de una persona, para que, ante su fallecimiento se siga su última voluntad de transmitir de forma gratuita la totalidad de su patrimonio o una parte de sus bienes a distintas personas, o en su caso convertir a una persona como su heredero universal.

El testamento, no se trata de un título de propiedad aunque la práctica legal los reconoce como una fuente de derechos, pero que exigen la necesidad de una adjudicación para que la persona heredera sea la propietaria legítima.

Por dicha razón, es importante advertir que vender un inmueble, en el cual todavía no hay una adjudicación, puede ser incluso objeto de un delito, tomando en cuenta que un testamento requiere la declaración de validez ante una instancia como el notario o el juez de lo familiar, esto conforme a la legislación mexicana, de forma que se puede pactar una venta de los derechos hereditarios, pero como tal la celebración de una compraventa en la cual solamente se considere que por el solo testamento se considera propietario, no cumple con el requisito esencial de qué la venta se haya generado de forma acertada.

Para que la venta se pueda considerar legalmente posible su formalización, se requiere la declaración de validez del testamento y la designación del albacea representante, así como que el inmueble esté debidamente inventariados dentro de la masa patrimonial del autor de la sucesión, este trámite puede realizarse ante un notario en caso de que no haya pugna o que los derechos no requieran de una declaración judicial, o en caso de impugnación del testamento, que exista una declaración de validez por parte de un órgano jurisdiccional.

Todo testamento, se verifica su existencia en el registro Nacional de testamentos, por dicha razón, para tener acceso a dicho registro dependiente del archivo general de notarías, Se debe iniciar la instancia ante el notario o ante el juez de lo familiar, quien emite un oficio de consulta del último testamento, siempre y cuando se acredite la muerte del autor de la sucesión con el acta de defunción correspondiente, es decir que no puede haber consulta si no se acredite el fallecimiento del autor del mismo.

Son incontables las ocasiones en los cuales, el heredero supone que se trata del último testamento, sin embargo en ocasiones tenemos tenemos el resultado de qué el testamento que porta el presunto heredero, está superado por otra disposición de la cual no hizo del conocimiento el testador.

Por dicha razón, debe haber una declaración de validez del testamento, antes de que se considere que el solo testamento produce el derecho de propiedad respecto del heredero.

Finalmente, no debemos olvidar que para la venta de un inmueble conforme a la legislación mexicana, tenemos el registro público de la propiedad, el cual se trata de la institución que reporta quién es el propietario, si en este caso el inmueble aparece a nombre del autor de la sucesión, se trata de una formalidad importante cuándo se ejecuta la transmisión ante el notario, ello no desvanece que durante la secuela Procedimental de la sucesión, pudiera parecer un embargo o una persona que haya celebrado en vida la adquisición del inmueble, por dicha razón es indispensable que en el inventario se haga mención tanto de las cuestiones positivas de la sucesión, como en su caso las cargas o las deudas que se tengan, pues una sucesión testamentaria debe ser inventariada por el albacea donde declare todos los bienes, puesto que también existen casos en los cuales el autor de la sucesión vendió de forma privada y el comprador puede darse cuenta del inicio de la sucesión para que en el inventario intervenga y haga la mención de qué tiene un título anterior de quién se pretende adquirir el inmueble.

Por lo anterior, se recomienda que si deseas la adquisición de un inmueble del cual solamente se cuenta con el testamento, tomes en cuenta la posibilidad de un riesgo legal importante, por dicha razón debe celebrar un acuerdo que se ajuste a la realidad legal del inmueble, no a la realidad subjetiva del vendedor, pues incluso el que se considere Heredero puede asumir un riesgo de una venta sin tener todavía la titularidad legal del inmueble, lo cual puede ser incluso objeto de una denuncia penal.

Agradecemos la lectura al presente contenido, cuyo objetivo no es el de una asesoría legal, se trata de una orientación y que requiere el análisis de cada caso en particular y esperando no incomodar con el contenido que se comparte.

Autor: Staff legal Rescate Inmobiliario.
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